Эмфитевзис

Эмфитевзис, институт первоначально греческого (эллинистического) и римского права, с некоторыми изменениями перешедший в позднейшие средневековые, а также в современные законодательства, является видом наследственной аренды земельных участков, допускающей свободную переуступку и залог и представляющей вещное обременение участка наподобие сервитута или залога (см. вещное право, Х, 2, и залог, XX, 479).

Греческие общины и города эллинистического Востока издавна сдавали в аренду принадлежавшие им невозделанные земли на льготных условиях, но с обязательством произвести на них насаждения (по-гречески: phyteuein) и другие мелиорации. Такие договоры, преимущественно долгосрочные, обычно заключались с соблюдением форм, принятых при продаже участка земли (например, в Египте времен Птолемеев).

В период падения Римской империи, при быстро возраставшем числе запустошенных земельных участков, эмфитевзис получил широкое распространение по всей империи, и его пришлось подробнее нормировать. В 476 и 484 годах император Зенон; а в 529 и 534 годах император Юстиниан издали ряд законов, которыми эмфитевзис был признан самостоятельным институтом вещного права, отличным и от договора аренды, и от условной продажи сданного участка на срок (к чему склонялось эллинистическое право).

В средние века, в странах, где римское право стало возрождаться или вновь воспринималось, эмфитевзис сохранился, хотя постепенно эволюционировал.

В Италии, в особенности в тех ее областях, которые дольше оставались под господством Византии (Равенна, Южная Италия) или вошли в состав папских владений, эмфитевзис представлял преобладавшую форму зависимого держания крестьянами земель церкви и более крупных владельцев — феодалов. Эмфитевзис сохранился и в остальной Италии, преобразуясь под влиянием права лангобардов в сходные институты fitto, livello и т. п., причем обязательство «насаждения» превратилось в сложную сеть крестьянских повинностей.

Во Франции, главным образом на юге, где долго сохранялось влияние римского права, эмфитевзис лег в основу различных форм зависимого держания крестьянами земель феодалов — разных видов bail à cens. Новейшие работы подтверждают правильность недооценивавшейся некоторое время теории Фюстель де Куланжа о решающем значении римского аграрного строя для развития феодальных отношений во Франции.

В Испании и в Португалии влияние эмфитевзиса на развитие местных форм крестьянского зависимого держания земли было менее значительно. Однако, и там эмфитевзис сохранился в виде так называемого «aforamento».

В Германии эмфитевзис применялся в средние века преимущественно на землях церкви и получил более широкое распространение лишь позднее, в связи с общей рецепцией римского права в ХIV и XV столетиях.

Из Германии эмфитевзис перешел в страны на восток от нее — в Латвию, в Литву и в Польшу, а через последнюю также в западные области России, в виде так называемого «чиншевого права» (см. чиншевое право, XLVIII, 614).

В современном праве эмфитевзис как отдельный институт притом в его основной, римской форме, сохранился в законодательствах французской группы: во Франции, под наименованием bail emphytéotique, в Бельгии, Италии, Испании (censo enfiteutico), Португалии (aforamento), Бразилии, Перу и Голландии. Законодательство СССР, в связи с отменой всех видов частного землевладения, не знает аналогичного эмфитевзису института.

Литература. Древнее право: Mitteis, «Zur Geschicbte der Erbpacht» (1901); Rostovzew, «Zur Geschichte des römischen Kolonates» (1910); все курсы римского права, в особенности - И. А. Покровский, «Римское право» (1914). Средние века: Fr. Schupfer, «Il diritto privato dei popoli germanici con speziale riguardo all’Italia» (t. II, 1907); I. Brissaud, «Cours d’histoire générale du droit français» (t. I, 1904); Р. Vinogradoff, «Roman Law in Medieval Europe» (2 ed. by Zulueta, 1920). Современное право: «Reehtsvergleichendes Handwörterbuch. für das Zivil- u. Handelsrecht» (В. III, 1930).