Наем имуществ

Наем имуществ принадлежит к числу договоров, юридическая природа которых возбуждает с давних пор разногласия. В зависимости от того, к какому роду прав — вещных или обязательственных — относить наем имуществ, стоит соответственное нормирование целого ряда связанных с ним отношений, например, право нанимателя на принудительную передачу ему предмета найма, право арендатора защищать свое владение и мн. др. Но центральной проблемой юридической природы найма имуществ является сохранение силы наемных договоров при переходе имущества к новому приобретателю, выступающему не универсальным преемником прежнего собственника. Проблема эта получила неточную, но популярную формулировку — «Kauf bricht Miete» — «Kauf bricht nicht Miete». Важность этой проблемы объясняется чрезвычайным распространением и большим социально-экономическим значением найма имуществ, особенно найма недвижимых имуществ, городских и сельских, откуда и необходимость придать ему известную устойчивость при переходах собственности. Обязательность соблюдения договора найма имуществ новыми приобретателями этого имущества и пытаются обосновать вещным характером наем имуществ, то есть вытекающим из него правом нанимателя на самое имущество независимо от того, кто является его собственником. Но такая конструкция найма имуществ привела бы на практике к непреодолимым трудностям. Так, в частности, все вещные права на недвижимости вносятся в те или другие вотчинные книги. Но вносить в вотчинные книги всю массу договоров найма недвижимости нет возможности. Помимо практической неосуществимости такой записи (наем всякой квартиры, номера в гостинице, окна во время торжественной процессии и т.п. — все это должно было бы вноситься в книги), вотчинные книги утратили бы в этом случае необходимую для них наглядность. К этому надо добавить, что обязанности наймодавца состоят не только в передаче предмета найма (иногда эта передача и не имеет места), но и в предоставлении пользования имуществом на все время действия договора. Недостаточно поэтому, если, например, хозяин передает нанимателю квартиру, — он должен еще держать швейцара, дворника, доставлять воду, газ и т.д. При современном развитии городской жизни пользование квартирой нередко совершенно невозможно, если собственник не заботится о поддержании ее в годном для пользования состоянии. Несмотря на это, наем квартиры с отоплением, водой и т.д. есть все-таки единый договор найма имуществ, а не наем имуществ вместе с целым рядом других договоров (реш. Общ. Собр. 1888 г. №9, Гр. К. Д. 1902 г. №36). Лишь в тех случаях, когда передается для пользования имущество без каких-либо побочных предоставлений, и притом на очень продолжительный срок, наем имуществ может развиться в институт вещного права. Но тогда он перестает быть наймом имуществ: таково, например, право застройки. Все законодательства, начиная с римских, относят наем имуществ к разряду правеобязательственных. Только прусский ландрехт стоит, по мнению некоторых, на точке зрения вещного права. На самом деле и прусское право считает, в общем, наем имуществ обязательственным правом, придавая ему вещный характер лишь в строго определенных случаях, например, когда он вносится в ипотечные книги. Поэтому и принятое в большинстве законодательств положение об обязательности договоров найма имуществ для третьих приобретателей имеет значение изъятия из общих принципов обязательственного права, вызванного социально-экономическими соображениями. Русское право относит наем имуществ к «обязательствам по договорам». Попытки конструировать этот договор, как вещное правоотношение, исходят и у нас из обязательности договоров найма имуществ для новых приобретателей. Однако, установленное в законе и судебной практике исключение лишь подтверждает правильность общей точки зрения. Обязательность договоров найма имуществ для новых приобретателей выводится нашей практикой из ст. 514, 521, 535 и 1703, т. Х, ч. 1 и ст. 1099 и 1100 Устава гражданского судопроизводства. Но, применяя ст. 521, т. Х, ч. 1, как общее правило, Пр. Сен. имеет в виду лишь договоры найма имуществ, осуществившиеся (р. Гр. К. Д. 1868/771, 1869/882, 1870/1794, 1877/83, 1878/234, 1879/129, 1880/301, 1905/50). На нового приобретателя имения переходит обязанность соблюдения договора лишь в том случае, если его предмет предоставлен нанимателю. Когда же имущество не предоставлено нанимателю, — потому ли, что не наступил срок действия договора, или собственник, в нарушение договора, не передал имущества нанимателю, — новый собственник не обязывается к исполнению договора. Нанимателю остается только искать убытки со своего контрагента. Осуществление договоров найма имуществ ставится условием обязательности их для новых приобретателей также § 571 герм. гр. ул. и ст. 1743 Code civil и другими кодексами. На целом ряде отношений практика Пр. Сен. выясняет обязательственный характер найма имуществ. И если какое-либо правоотношение, как, например, то, которое наступает при отчуждении предмета найма или при перемене его владельца, носит характер вещного права, то Сенат объясняет это не вещной природой найма имуществ, а только исключительностью нормы, выраженной в законе. Наем имуществ называют еще арендой, прокатом, оброчным содержанием, кортомным содержанием, снятием и др. Из всех этих обозначений заслуживает особого внимания «аренда». Наше право не знает различия между наймом имуществ и наймом плодоприносящих вещей (Miete — Pacht). Арендой называют наем всякой недвижимости, будь то сельское имение или квартира для жилья.

Законы гражданские не дают определения договора найма имуществ. Ст. 1691, т. Х, ч. 1 указывает лишь на существенные принадлежности этого договора: предмет, срок и цену. Однако практика Пр. Сен. установила и определение найма имуществ (р. Гр. К. Д. 1868/248, 1870/1893, 1872/1141, 1873/158, 1877/134, 1899/78 и др.) в смысле договора, по которому одна сторона предоставляет другой пользование определенным имуществом на срок, а другая платит за это пользование определенную цену. Наймодавец предоставляет именно пользование имуществом, а не имущество в пользование. Первое понятие шире, так как при найме может быть предоставлено пользование, но не передано самое имущество, например, часть стены дома сдается для вывески какой-либо рекламы.

Предметом найма могут быть недвижимые и движимые имущества, а также приносящие доход права (см. проекты Гражданского уложения, I, ст. 248, II, ст. 293). Некоторые недвижимые имущества не подлежат отдаче в наем, например, майоратные земли (ст. 506 т. Х, ч. 1). Существуют имущества, которые могут быть сдаваемы лишь с известными ограничениями, например, надельные земли. Из движимых имуществ также не все могут быть отдаваемы в наем, например, потребляемые вещи, пользование которыми состояло бы в их уничтожении, тогда как наем имуществ есть пользование имуществом без повреждения его существа.

Срок есть также необходимая принадлежность договора найма имуществ, так как «...бессрочное пользование чужой вещью, соединенное с владением, равнялось бы праву собственности» (р. Гр. К. Д. 1868 г. №248; см. также 1869 г. №979, 1873 г. №910). Срок может быть выражен: 1) определенным днем, 2) целью договора, 3) местным обычаем и 4) определенным условием. Этот срок, по общему правилу, не должен превышать 36 лет (ст. 1692 т. Х, ч. 1). Однако закон допускает и более продолжительные сроки (ст. 1693 т. Х, ч. 1 и др.).

Третья необходимая принадлежность договора найма имуществ — наемная плата — есть эквивалент пользования имуществом. Она может быть выражена как в деньгах, так и в других ценностях, например, в определенной части плодов с арендуемого участка (наем из полу или из доли), в личных услугах нанимателя, в возведении постройки на снятой земле (наем из выстройки, ст. 1697 т. Х, ч. 1).

Форма договора найма имуществ может быть словесной или письменной. Законодательства разнообразно нормируют ее. Русское право для найма движимостей довольствуется словесной формой, для недвижимости же требует письменной, иногда даже крепостной формы, допуская, однако, и здесь некоторые изъятия.

Сдавать имущество в наем может всякое дееспособное лицо непосредственно или, если оно недееспособно, то через представителей, и притом не только свое имущество, но и принадлежащее другому, если оно только находится во владении сдающего. Круг лиц, имеющих право нанимать имущества, именно недвижимые, более узок: целый ряд ограничений по арендованию недвижимых имуществ установлен у нас для иностранцев, евреев и поляков.

Основная обязанность наймодавца состоит в предоставлении нанимателю пользования имуществом. Этим, в свою очередь, обусловлена обязанность поддержания имущества в годном для пользования состоянии на все время найма. Отсюда вытекает и дальнейшая обязанность наймодавца — отвечать за убытки, происшедшие вследствие скрытых или появившихся в течение найма недостатков имущества, производить ремонт, уплачивать налоги и повинности.

К обязанностям нанимателя принадлежит, прежде всего, уплата цены найма. Производится она, если не оговорено иного, по мере протечения договора, и притом, по общему правилу, в месте жительства наймодавца. Наниматель, кроме того, обязан пользоваться имуществом соответственно его назначению и отвечает за всякий вред, причиненный имуществу как им самим, так и его домашними, слугами, поднанимателями.

Литература: В. Умов, «Договор найма имуществ по римскому праву и новейшим иностранным законодательствам»; Н. Принтц, «Аренда земельных имуществ»; А. П. Куницын, «О силе договора найма имуществ» («Журнал Министерства Юстиции», 1861, кн. 9); К. П. Змирлов, «Договор найма имуществ по нашим законам» («Журнал гражданского и уголовного права», 1884, кн. 2); А. М. Долматовский, «Юридическая природа найма имуществ» («Юридический Вестник», 1913 г., кн. 3); В. Л. и В. В. Исаченко, «Обязательства по договорам», т. II, ст. 1691-1712; курсы Мейера, Победоносцева, Анненкова, Шершеневича; М. Мittelstein, «Die Miete nach dem Rechte des deulschen Reichs».

А. Долматовский.